Guilherme Campos, desenvolvedor imobiliário, observa que comprar em um loteamento fechado e comprar em um condomínio de lotes parece, à primeira vista, a mesma escolha. Muro, portaria e segurança aparecem nos dois modelos, e o anúncio raramente explica o que muda por trás desses elementos. Só que a diferença jurídica entre eles pesa diretamente no bolso de quem mora ali, ano após ano.
Em cidades que crescem rápido, como as de Roraima, essa confusão se repete com frequência, porque os dois modelos convivem lado a lado nos mesmos bairros novos, muitas vezes separados apenas por uma via.
A diferença entre loteamento fechado e condomínio de lotes
O loteamento fechado segue a Lei 6.766/79. As ruas internas continuam sendo, tecnicamente, vias públicas, mesmo com portaria controlando o acesso. Para restringir a entrada, o empreendimento precisa de autorização municipal e da criação de uma associação de moradores, responsável pela manutenção do sistema viário e da segurança. Como a lei não obriga a cobrança de taxa, ela só existe se estiver prevista no estatuto da associação. Quem compra um lote nesse modelo é dono apenas do próprio terreno, não de fração alguma da rua ou da portaria que dá acesso a ele.
Já o condomínio de lotes se apoia na Lei 13.465/2017 e no Código Civil. Cada lote é uma unidade autônoma vinculada a uma fração ideal das áreas comuns, que são privadas, não públicas. Existe um síndico, eleito em assembleia, responsável por administrar a arrecadação e os serviços do dia a dia.
Guilherme Campos aponta que essa diferença de propriedade sobre as áreas comuns é o que sustenta praticamente todas as outras distinções entre os dois modelos, da cobrança de taxa ao tipo de infraestrutura oferecida ao morador.
Por que o IPTU não é igual nos dois modelos?
No loteamento fechado, o IPTU incide apenas sobre o lote, porque ruas, praças e demais áreas comuns pertencem ao município e não entram na conta do proprietário. No condomínio de lotes, o cálculo considera também a fração ideal das áreas privadas, incluindo portaria, muros e equipamentos de lazer, o que costuma elevar o valor cobrado de cada morador.
Guilherme Campos frisa que, para quem planeja o orçamento de longo prazo, essa diferença de base de cálculo pesa mais do que parece no primeiro ano de posse do imóvel e tende a se manter todo ano seguinte, sempre proporcional ao tamanho da infraestrutura comum do empreendimento.
O que muda na taxa mensal e na administração do espaço?
No condomínio, a taxa de manutenção é obrigatória, porque toda a infraestrutura comum pertence aos moradores e precisa ser custeada por eles. No loteamento fechado, a cobrança depende do estatuto da associação, e pode até não existir, já que parte da manutenção continua sob responsabilidade da prefeitura.
Guilherme Campos costuma explicar, em conversas com investidores, que essa diferença de obrigação legal também muda o risco de inadimplência: em condomínio, o atraso pode levar à execução judicial da dívida sobre o imóvel, algo que não ocorre da mesma forma no loteamento fechado.
Como essa escolha afeta o crescimento das cidades ao redor?
A opção entre os dois modelos não é só uma decisão de morador. Ela também define quanto da infraestrutura de uma cidade em expansão fica sob responsabilidade pública e quanto passa para as mãos de associações privadas de moradores.
Em síntese, percebe-se que, em regiões que ainda estão desenhando seus próximos bairros, como partes de Roraima, entender essa diferença ajuda o comprador a escolher com mais clareza e ajuda a cidade a planejar melhor os serviços que vai precisar oferecer nos anos seguintes. Guilherme Campos destaca que esse tipo de decisão, tomada hoje, molda o desenho urbano de uma região por décadas.
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